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Location meublée : réussir son investissement locatif

Location meublée : 3 étapes à suivre pour réussir votre investissement

Hébergement | Location meublée | 28/06/19

Qui a dit que l’investissement locatif n’était pas fait pour vous ? Vous avez fait le choix d’investir dans une location meublée et à en croire les tendances actuelles, vous avez eu du flair !

En l’effet, l’investissement dans les locations meublées, du fait de ses caractéristiques, présente de nombreux avantages à la fois pour le propriétaire et pour le locataire : fiscalement intéressant pour les uns, il présente également une garantie de confort pour les autres.

Investir dans un bien meublé nécessite toutefois de respecter certaines étapes. Ainsi, assurez-vous de bien respecter celles qui figurent dans cet article afin de réussir votre projet d’investissement !

Étape n°1 : faites le choix d’un bien immobilier attractif !

Que vous optiez pour un bien meublé ou non meublé, le choix du bien immobilier dans lequel investir reste une étape primordiale. Le choix de l’emplacement de votre bien peut avoir par exemple une grande influence sur l’attractivité de celui-ci. Si vous investissez dans une région dynamique avec des infrastructures et des commerces aux alentours, votre bien attirera inévitablement les locataires.

Le choix de la surface du bien est aussi à prendre en considération car celui-ci aura également une influence sur le type de locataire que vous allez attirer. Par exemple, si vous optez pour un T2 au lieu d’un T4, vous attirerez en grande partie les étudiants à la recherche d’un logement pour débuter leur année scolaire en septembre !

Il vous faut donc savoir à qui vous souhaitez adresser votre bien et en évaluer les avantages et les inconvénients. Par exemple, si vous décidez d’adresser votre bien à des étudiants, sachez que le risque de déménagement sera plus élevé d’un côté mais de l’autre, vous obtiendrez une garantie supplémentaire : la caution des parents. Faites le choix qui vous convient le mieux !

Étape n°2 : Préparez votre financement

Toutes les questions que vous vous êtes posées lors de la première étape sont loin d’être vaines. Bien au contraire, elles vous permettent d’ores et déjà d’envisager le coût et les recettes de votre investissement locatif et, par conséquent, le montant du prêt que vous devrez effectuer.

Si l’évaluation du coût de l’investissement peut sembler compliquée à faire de tête, sachez qu’il existe des simulateurs rapides et gratuits en ligne comme l’outil intéractif de Pretto qui vous permettent d’évaluer précisément le coût de votre investissement et vous proposent de trouver les prêts aux taux les plus intéressants sur le marché.

Si vous vous posez la question d’utiliser votre épargne pour financer le bien que vous souhaitez acheter, un conseil : réfléchissez bien. Si les banques demandent généralement un apport minimum de 10% pour couvrir les frais de notaires et de garantie, sachez qu’en ne plaçant aucun apport vous pouvez augmenter les bénéfices du fameux effet de levier qui vous permettra de faire de réels bénéfices sur le prêt qui vous sera accordé par la banque ! En d’autres termes, le coût des intérêts vous coûte moins cher que ce que peut vous rapporter le rendement de votre épargne.

Étape 3 : Déclarez votre activité de location et choisissez votre régime d’optimisation fiscal

Après avoir signé le contrat de vente et vous être assuré que le logement contient bien tout le mobilier listé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, vous devez, avant toute activité de location, déclarer votre activité au Greffe du Tribunal du lieu de situation de l’immeuble.

Il vous faudra alors choisir le régime fiscal qui s’appliquera à votre bien. Deux régimes fiscaux s’offrent à vous :

  • Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
  • Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Dans tous les cas, en tant que loueur d’un bien meublé, vos bénéfices seront imposés dans la catégorie de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers, ce qui vous offre certains avantages intéressants. Vous devrez alors faire une déclaration de BIC.

Toutefois, pour bénéficier de l’un comme de l’autre régime, certaines conditions sont à respecter. Si vos revenus issus de la location sont supérieurs à 23 000 euros par an et ne dépassent pas les revenus de votre foyer fiscal, vous êtes alors sous le régime du loueur en meublé professionnel. A contrario si l’une de ces conditions est manquante vous tombez alors sur le statut de loueur en meublé non professionnel.


  LMNP - Professionnel LMP - professionnel
Durée du bail 1 an 1 an
Location meublée Équipement nécessaire à la vie courante Équipement nécessaire à la vie courante
Montant du loyer 10% à 20% plus cher 10% à 20% plus cher
Revenus immobiliers < 23 000€ 23 000€
Type d'imposition BIC d'office BIC d'office ou réel
Dépenses Déductibles Déductibles

Ainsi, vous pouvez soit opter pour l’un ou l’autre de ces régimes en faisant en sorte de respecter les conditions. Si vous optez pour le statut du loueur meublé professionnel (LMP), vous faites le choix d’un régime réel qui vous permet de payer moins d’impôts si la déduction de vos charges laisse apparaître un déficit. Vous pourrez en outre bénéficier d’une exonération totale sur les plus-values si vos loyers sont inférieurs au seuil de 90 000 euros par an pendant 2 ans.

D’un autre côté, si vous optez pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous faites le choix d’un régime forfaitaire qui vous impose sur la moitié des loyers perçus. Avec ce statut, certaines charges telles que les travaux ou les intérêts d’emprunt, ainsi que les amortissements peuvent être déduites des recettes faites grâce à votre investissement locatif. Vos obligations administratives sont également plus allégées que pour le propriétaire LMP qui doit quasiment avoir recours à un professionnel pour gérer son patrimoine.

Là encore, il est important de choisir le bon régime fiscal en fonction de vos intérêts !



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